Después de que 2021 pasara a la historia como el mejor año en venta de vivienda al crecer 28,6% respecto a 2020, el sector inició 2022 con el reto de mantener dicho comportamiento. Hasta ahora, las cifras del primer semestre son favorables. Según Galería Inmobiliaria, se vendieron 119.409 viviendas nuevas, 5% más que en el mismo periodo de 2021.
“Sin duda, estos resultados son el reflejo de la efectividad de las políticas en materia de vivienda adoptadas por el Gobierno. Nunca antes en la historia del país se habían comprado en seis meses esa cantidad de viviendas, esto equivale a decir que, en promedio, cada dos minutos 11 segundos un hogar colombiano pudo comprar casa nueva”, dijo Susana Correa, ministra de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Para ubicar geográficamente dónde se están vendiendo estas unidades de vivienda, consultamos el monitoreo que realiza la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) al sector de vivienda a través de su sistema de información georeferenciada Coordenada Urbana.
A julio, los departamentos con la mayor cantidad de viviendas vendidas (de 19 analizadas) son Bogotá y Cundinamarca (41.847), Valle del Cauca (17.602), Atlántico (14.784) y Antioquia (14.097). Después de estos lugares, la venta de unidades de vivienda vendidas no llega a 10.000.
Entre enero y julio de 2021 se vendieron 124.165 viviendas, mientras que en 2022 esa cifra ha sido 127.218, un aumento general a pesar que en 10 de las 19 zonas la variación fue negativa.
Las zonas que jalonaron el crecimiento son: en primer lugar, Magdalena, que aunque vendió 3.809 viviendas, su crecimiento llegó a 56,9% frente al año pasado, siendo el más grande entre todos los departamentos; y Bolívar, que aumentó 27,20% la venta y está de quinto en el ranking.
Si se mira la compra por tipos de vivienda, está la Vivienda de Interés Prioritaria (VIP), la Vivienda de Interés Social (VIS), las no VIS, las VIS sin VIP, las que tiene un costo de hasta 500 salarios mínimos mensuales legales (Smml), y las que superan esta cifra. En todos los departamentos, las casas más vendidas fueron VIS, a excepción de Magdalena, donde la mayor cantidad de viviendas vendidas este año han sido no VIS.
Este es un dato relevante porque la presidenta de Camacol, Sandra Forero, señaló que el mayor desafío que tuvo el sector en 2021 y sigue teniendo en 2022 es la presión al alza en materiales de construcción como el acero, que ha llegado a reportar variaciones superiores a 60%. “Esto es un factor de riesgo para el sector, en particular porque 70% del mercado es de VIS, y en muchos casos los sobre costos hacen inviable los proyectos”, dijo Forero, por lo que el hecho de que la VIS sea la más comprada es un hecho a destacar.
Forero agregó que la ubicación de las VIS se ha transformado como resultado del programa gubernamental Mi Casa Ya, pues éste ha influido en la descentralización regional de este segmento de vivienda. “En 2011, nueve de cada 10 VIS se desarrollaban en grandes ciudades, y al cierre de 2021, 43% de las VIS fue en ciudades intermedias”, dijo la presidenta.
El Reporte Anif Sector Constructor (Rasec) indica que por el incremento de los costos de construcción, la demanda de vivienda se ha venido debilitando en especial por parte de hogares de ingresos bajos, los cuales han logrado comprar vivienda por medio de subsidios, pero han tenido complicaciones. “No cuentan con la garantía de recibir los inmuebles en el plazo establecido o de siquiera recibir la vivienda al mismo valor del que la adquirieron”, señaló Anif.
Según un informe realizado por la unidad de negocio Marketplace VIS (Vehículos, Inmuebles y Servicios) de Mercado Libre en el que analizan el precio de la vivienda en diferentes países de la región, 10 ciudades de Colombia clasifican entre las 20 ciudades de Latinoamérica con el costo de metro cuadrado más económico, mientras que México tiene cuatro, Brasil tres y Argentina dos.
“Esto evidencia un nivel de costo-eficiencia bastante importante ya que, por ejemplo, con US$100.000 se puede acceder a una vivienda de 145 m2 en Cúcuta, de 131 m2 en Montería, y de 102 m2 en Barranquilla; ciudades que se destacan por su cultura, clima, infraestructura, la calidez de su gente, inversión y ubicación geográfica”, dijo Juan Sebastián Uribe, director comercial del Marketplace VIS de Mercado Libre Colombia.
Además de las ciudades mencionadas por Uribe, entre las más económicas también están las capitales Villavicencio, Popayán, Bucaramanga, Pereira, Manizales, Cali y Bello, un municipio cercano a Medellín.
Mirando la relación entre el precio de la vivienda y el comportamiento en la compra en los departamentos en los que se ubican estas ciudades, se evidencia que las que cierran el ranking de las más económicas están en los departamentos en donde más se ha estado comprando vivienda en este año.
Ese es el caso de Cali, Barranquilla y Bello, pues Valle del Cauca, Atlántico y Antioquia están en el puesto dos, tres y cuatro, respectivamente, de las que más han vendido. Justamente en las capitales de Valle del Cauca y Antioquia, la constructora Amarilo, la segunda más vendedora en 2021 dentro de su sector, tiene planes de incursionar a corto u mediano plazo con proyectos de vivienda bajo el concepto de ‘Ciudad dentro de la ciudad’ en el que se incluyen servicios complementarios en el área residencial.
El comportamiento del mercado también se evidencia en la operación de proptech como Habi, la cual compra y vende viviendas dentro de propiedad horizontal o conjunto residencial en 10 días. Esta empresa opera en Bogotá, Medellín, y sus respectivas áreas metropolitanas, Cali, Barranquilla, Cartagena, Pereira y Armenia, y de estas, las ciudades que las que más venden y compran apartamentos son Bogotá y Medellín.
“Esto se debe, entre muchos factores, a que dichas ciudades tienen alta densidad de zonas residenciales organizadas como propiedad horizontal con buenas vías de acceso y localizadas cerca a centros comerciales y estaciones de transporte público. Esto nos permite hacer avalúos de gran calidad que se reflejan en el volumen de transacciones que manejamos”, dijo el vicepresidente de Operaciones de Habi, Isidoro Esquenazi.
Específicamente en Bogotá y su área metropolitana su operación llega a 90% de cobertura, y la mayoría de las compras de vivienda se concentran en el municipio de Soacha y los barrios de Bogotá: Calandaima (Kennedy) y Britalia (Suba).
Las localidades de Bogotá en las que se concentra la oferta de vivienda
La Secretaría del Hábitat de Bogotá junto con Galería Inmobiliaria actualizan periódicamente la cantidad de proyectos inmobiliarios de vivienda con oferta disponible, y con corte a junio, muestran que hay 26.185 unidades disponibles para compra en la ciudad.
La mayoría (42%) son del segmento no VIS, luego están las VIS, con 10.610 unidades (40%), las VIS de renovación urbana (10%); y por último, 1.718 unidades VIP. Al ubicar donde están estas viviendas, se encuentra que en la localidad de Bosa hay 3.914 unidades, siendo la de mayor oferta; y sigue Suba (3.434), Fontibón (3.297), Usaquén (2.733) y Kennedy (2.016).
